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住宅ローンの滞納が苦しい方へ!リースバックとは何か解説します

「住宅ローンの返済が苦しいから家を売却したい」
「リースバックって聞いたことあるけど、どんな仕組みなの?」
このようにお考えの方はいませんか。
家を売却しようと考えているなら、不動産の売却方法の1つあるリースバックについて程度知っておいた方が良いでしょう。
そこで今回は、リースバックについて解説します。

□リースバックとは

ここでは、リースバックとはどのようなものなのか、その仕組みについて解説します。

リースバックとは、自宅など自分が所有する不動産を第三者に売却し、売却先と賃貸借契約を結んでそのまま住み続けるという仕組みのことです。
リースバックの前提条件は、不動産の売り手と買い手がお互いを信頼したうえで契約を交わすことです。
そうでないと、買い手に立ち退きを求められて住み続けられなくなった、などのトラブルが発生する可能性があるのです。

リースバックは、ローン返済だけでなく、まとまった現金が必要な場合にも利用できます。
たとえば、以下のような場合の利用が考えられます。
・年金不足により老後の生活費を補う必要がある場合
・子供の教育費の捻出
・病気の治療費の捻出
・事業資金として利用

今住んでいる家に住み続けたい方にとってリースバックはとても魅力的かもしれません。
しかし、家の売却価格が住宅ローンの残債よりも高くなければ、リースバックは難しくなることを覚えておきましょう。

□リースバックのメリットとデメリットとは

*メリット

最大のメリットは、売却後もそのまま住み慣れた家に住み続けられることです。
引っ越しする必要が無いので大きな出費を抑えられます。
また、固定資産税や火災保険料など、不動産の所有者が負担するコストも不要になります。
毎月家賃を支払う必要はありますが、建物の維持コストなどの負担は軽減されるでしょう。

不動産を所有すると、建物の倒壊や価値の下落など様々なリスクが伴いますが、リースバックを行うとそれらのリスクを負担する必要はなくなります。

現金化まで時間がかからないのもリースバックのメリットです。
通常、家を売却するには様々な手続きが必要になるので、現金化まで早くて数か月の期間を要します。
一方、リースバックは不動産会社など専門の会社が買い取るケースが多いので、現金化まで時間はかかりません。

*デメリット

リースバックでは、家の売却価格が市場価格より安くなる傾向があります。
その理由は、買い手が売り手の家賃滞納リスクや、買戻しに応じるために自由に売買できない制約などを抱えているからです。
また、仮に高く売却できたとしても、その場合には家賃が高くなる傾向があります。

リースバックを行うと、売却した家の所有権は買い手に移転します。
価格下落や災害などのリスクはなくなりますが、リフォームや建て替えなどは買い手側の許可がいるため、自分の好きなようにはできなくなります。

リースバックの多くは、賃貸契約期間が定められている「定期借家契約」で解約を締結します。
この場合、ずっと住み続けられる保証はありません。
売り手と買い手の双方の合意があれば再契約もできますが、買い手側の事情で再契約できず、売却から数年後に引っ越しを要求される可能性もあります。

□リースバックのトラブル例とは

リースバックではトラブルが起こることもあります。
ここでは、リースバックのトラブル例を3つ紹介します。

1つ目は、「家賃を上げられた」というトラブルです。
リースバックにおける月々の家賃は周辺相場より高く設定されるケースが多いので、その場合家計に大きなダメージを与えてしまいますね。
契約時に「家賃の引き上げは行わない」と口約束したにも関わらず家賃引き上げを請求される場合があるので注意しましょう。

2つ目は、「勝手に売却された」というトラブルです。
「勝手に売却しない」という口約束を結んだにも関わらず家を売却され、その後賃貸契約更新を断られたり家賃引き上げを要求されたりするケースは多いです。
リースバック運営会社は通常の不動産売却も可能ですので、家を勝手に売却してしまう可能性もあるでしょう。

3つ目は、「買戻しの金額が高い」というトラブルです。
家賃と同様、家の買戻しの金額を周辺相場より高く設定されるケースが多いです。
これは、契約時に提示された買戻し金額よりもさらに高い金額を提示される可能性があるということです。

ここまで、リースバックのメリットやデメリット、トラブル例を解説してきました。
ローン返済に悩んでいてリースバックを検討している場合でも、真っ先に不動産会社に行くのはおすすめしません。
最初に不動産会社に相談すると、競売や任意売却などの選択肢に絞られてしまうからです。

そのため、ローン返済に困ったらまずは「住宅ローン返済支援エージェント」にご相談ください。
「住宅ローン返済支援エージェント」で統括的にサポートした後、金融機関や不動産会社などそれぞれの専門家につないでいきます。

□まとめ

今回は、リースバックについて詳しく解説しました。
そのまま家に住み続けられるリースバックに魅力を感じても、いきなり不動産会社に行かないようにしましょう。
まずは「住宅ローン返済支援エージェント」までご相談ください。